상가주택 매매 잘못하면 양도세 폭탄

상가주택 매매 잘못하면 양도세 폭탄

 

상가주택 매매 어떻게?

 

요즘 상가주택이 매매 대상으로 인기가 굉장히 많습니다.

특히 퇴직하시는 분들께서 거주와 동시에 월세를 창출하기 위해서 많이들 구입하시는데요.

이미 주택을 소유한 경우라면, 매매 하실때 잘못하시면 엄청난 '양도세 폭탄'을 받을 수 있습니다.

그러면 정확히 상가주택이 뭔지, 그리고 어떻게 하면 양도세 폭탄을 피할 수 있는지에 대해서 알아봐요!

 

상가주택 : 아래층은 상가로 운영하고 위층은 주택으로 이용하는 것을 말함

양도 소득세 면제 조건 : 1가구 1주택 2년 이상 보유

 

그러면 여기서 문제가 생깁니다. 상가주택을 상가로 봐야할지? 주택으로 봐야할지? 에 대한 것입니다.

결론부터 말씀드리면, 하나로 정해진 것이 아니라 주택으로 경우도 있고, 상가로 볼 경우도 있습니다.

어떤 경우에 그렇게 될까요??

 

예시를 하나 들어보겠습니다.

A라는 사람이 실 거주용으로 아파트 한 채를 가지고 있었는데, 최근에 상가 주택 한 채를 구매하였습니다.

마침 3억원에 분양받은 아파트가 10억이 되어서 양도소득세의 부담 때문에

둘 중 어떤 걸 팔아야 할지 고민하고 있었습니다.

 

그러다 친구에게 물어서 조언을 들었습니다..

"주택면적이 상가면적 보다 크면, 전체를 주택으로 본다." 

"상가면적이 주택면적 보다 크면, 전체를 상가로 본다."

라는 말을 듣고, 자신이 매매한 상가에 대해 생각을 합니다.

'3층 건물인데, 주택 면적이 30평이고, 상가 면적이 60평 이니까 상가로 보는구나!' 라고 생각해서,

홀가분하게 집을 팔아버립니다. 

이후 세금신고를 하러 세무서에 방문했는데, 양도세 폭탄을 맞아버렸습니다.

 

양도세 폭탄

왜 그럴까요?

바로 규정을 잘못 해석했기 때문입니다.

'주택 면적이 상가 면적보다 크면, 전체를 주택으로 본다.'는 말은 맞습니다.

그러나, 그 반대는 성립하지 않습니다. 

옳은 규정은 '상가 면적이 주택면적 보다 크면, 상가와 주택으로 구분한다'가 맞습니다.

 

따라서 1가구 2주택 보유자가 되어서 중과세 대상자가 되어, 양도세 폭탄을 맞게 된 것입니다.

 

또한 매매 시 주의할 점이 한가지 더 있습니다. 바로 매매시 부가세에 관한 내용입니다.

 

부가세 주의!

대법원 판례에 이런 말이 있습니다.

'별도의 부가세 명시가 없을 경우에, 부가세는 매매가에 포함된 것으로 본다' 는 내용입니다.

부가세란 매매하는 [부동산 = 땅 + 건물] 가격에 대해서 건물에 대해 10%의 세금을 납부해야 하는데,

이에 대한 의무는 매도자에게 있습니다.

 

따라서 건물을 팔려고 할 때 계약서에 "부가세는 별도로 한다"는 항목을 꼭 적어주시길 바랍니다.

그렇지 않으면, 매수자로 부터 부가세를 받지 못하게 되고,

건물을 팔고도 굉장히 부가세를 내야할 의무가 생깁니다.